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                      別墅

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                      2022/4/24 9:45:23
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                      別墅
                      別墅(villa),即別業,是居宅之外用來享受生活的居所,是第二居所而非*居所。追溯其起源,并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現了別墅,大的有帝王的行宮,將相的府邸,小的有富商巨賈地主鄉紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現已經有很長的歷史,現代意義上的別墅主要是師承國外工業革命后的開發理念。按其所處的地理位置和功能的不同,又分為:山地別墅(包括森林別墅)、臨水(江、湖、海)別墅、牧場(草原)別墅、莊園式別墅等。

                      基本介紹/別墅[獨棟住宅]

                       
                      別墅
                      在家宅以外另建的供游憩用的獨戶住宅,多建在城市郊區和風景區。*古代的別墅又稱別業、別館,其中多有宅園。3世紀,意大利山坡地帶出現臺階式住宅別墅。*在西晉時出現別墅,《晉書·謝安傳》記載:“于土山營墅,樓館竹林甚盛”。*古代著名的別墅,如晉代洛陽石崇的金谷別墅,唐代藍田王維的輞川別業,明代蘇州的拙政園(見蘇州名園)和清代杭州的金谿別業(見圖,今已不存),北京的勺園(見北京宅園)等等。 在*明代時期,別墅這一叫法在行文中經常能見到,如明 王鐸《太子少保兵部尚書節寰袁公神道碑》:“公(袁可立)營別墅于牟駝崗,以娛兩尊人!苯同F代建造的別墅設備日漸完善,*特色的如F.L.賴特設計的流水別墅,勒·柯布西耶設計的薩伏伊別墅,L.密斯·范·德·羅設計的“玻璃別墅”(法恩斯沃思住宅)等。*青島、廬山、北戴河等地建造的別墅均屬此類。


                      分類/別墅[獨棟住宅]

                      按建筑形式

                      A、獨立別墅:即獨門獨院,私密性極強的單體別墅,這一類型是別墅歷史最悠久的一種,也是別墅建筑的*形式。
                      B、TOWNHOUSE:聯排別墅,有天有地,有自己的院子和車庫。由三個或三個以上的單元住宅組成,一排二至四層聯結在一起,每幾個單元共用外墻,有統一的平面設計和獨立的門戶。Townhouse別墅是目前大多數經濟型別墅采取的形式之一。 
                      C、雙拼別墅:它是聯排隊別墅與獨棟別墅之間的中間產品,由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。目前,在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。  
                      D、疊加式別墅:它是Townhouse的疊拼式的一種延伸,也有點象復式戶型的一種改良,疊加式別墅介于別墅與公寓之間,是由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層,由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成,這種開間與聯排別墅相比,獨立面造型可豐富一些,同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。
                      E、空中別墅:空中別墅發源于美國,稱為“penthouse”即“空中閣樓”,原指位于城市中心地帶,高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態的大型復式住宅。

                      按建筑風格

                      從建筑形式上看,別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限,世界各國優秀的別墅建筑風格在*的別墅市場上幾乎都有所體現。實際上,建筑風格的劃分從建筑理論上來說是十分復雜的,但按國內市場上的說法,目前在市場上比較流行的別墅建筑風格大致有:
                      A、*傳統的園林式風格 
                      B、日式風格 
                      C、歐陸傳統的貴族風格 
                      D、北美風情風格 
                      E、現代風格 

                      設計要點/別墅[獨棟住宅]

                      因景制宜,選址與自然景色緊密結合,觀景與點景結合。

                      因地制宜,接近自然,與環境協調。

                      在滿足居住和游憩的各項功能要求前提下,布局可靈活自由。

                      體形輕巧,尺度親切,安排好室內外空間關系。

                      結構簡潔,裝修樸素,力求就地取材。

                      價格介紹/別墅[獨棟住宅]

                       
                      別墅
                      價格還是市場來決定的。價格對于客戶來講,因為從今年開始,去年也有這個市場趨勢。特別從今年開始,我覺得從低密度住宅的發展,會兩極化。一方面受到一些投資者,或者財富階層的追捧,在城區別墅的發展會很快,因為它具有投資價值,或者是和它生活的便利性有很大的關系。所謂叫城市別墅,我們知道像東山墅這種,類似這種都會升溫,或者會增加。還有一種所謂像郊區純粹是山水別墅。在之中過去也有很多別墅,過去*市場選擇不多,這方面供應也是有限的。第二方面經過這幾年的發展,住別墅的人逐漸產生一些分化。有一些人他會回歸,過去大家推崇住宅郊區化現在都開始回歸。要不就朝九晚五在城市生活。要不就尋找不受約束的自我生活空間。在這個背景下,我們看到這種客群對于產品購買和支付能力就比較明確。

                      在密云低密度別墅,它有一個非常質的變化。在去年大概是在10月1號通車以后,這種別墅一下子銷售非常多。在當地來說,這種普遍低密度的別墅,或者是公寓,普遍的售價差距也比較大。從四五千到五六千,到七八千,八九千都有。作為君山這個產品來講,因為本身它的產品屬性,各項指標在整個京承高速來講定價也都是非常高。所以從定價也是不便宜的。從目前市場上預測,我們按均價一萬塊錢來定。但是和中央別墅區相比,中央別墅區是傳統涉外的居住區,主要是一些受到土地政策和購買群體的限制,別墅的售價可能會在一萬五到兩萬五之間。除了中央別墅區以外的產品上來講,從整個市場接受程度和整個市場價位來講,君山產品性價比非常高,價格一萬塊錢不是很便宜,也不是很貴。關鍵你把它作為度假休閑式別墅來講,要看清楚,除了產品以外,還有周邊環境的高附加值,對客戶來講也是非常劃算的。

                      考慮因素/別墅[獨棟住宅]

                       
                      別墅
                      對于客戶買房有兩種考慮,一種是投資,投資的這種屬性對低密度,只要是新建的產品都具有這種屬性。只是說不同產品投資回報是不同的。第二種叫自住。從自住角度來講,不同的收入,或者不同購房人群對產品要求也是不同的。從市場角度來看,目前企業用戶有需求。企業隨著發展,也有企業文化建設,或者是對外接待商務談判的功能。那我們也會考慮說,很多的企業會和休閑度假結合起來,在比較寬松的環境下完成所謂的談判,或者是會議等等。第二種就是我們所說的財富階層,他們對于這種稀缺地段稀缺產品的收藏,或者是作為第三居所的使用,這個也是比較客觀存在的。

                      在這中間其實也不排除有一些客戶作為*居所,按照我們的統計來講,其實過去在像密云這種位置,大概有30%左右的客戶會把它作為*居所。因為從低密度住宅上來講,畢竟這個價格和我們所說城市別墅的價格還是差別比較大的。像現在很多城區豪宅的別墅價格都在兩萬以上,甚至到三萬、四萬。如果有很多客戶,對城市的依賴度不是非常的高,希望住一些低密度的住宅,覺得這種客戶也是有的。

                      市場/別墅[獨棟住宅]

                       
                      別墅
                      可以說整個07年以別墅這種業態出現的社區很少了,因為以前的別墅都是以這種低密度住宅,或者科學樓這種項目立項,但是因為政策的限制,現在不可能再立項了,所以就有了稀缺性,無論是土地的稀缺性,還是政策的稀缺性,北京以后不會再有大量的別墅盤子放到市場上來了,主要是政策的限制,低密度住宅或者其他的一些連排的項目開發商不批了,現有的別墅就增值了,90平米70%的政策限制,因為別墅都是大戶型,又增了一次值,再一個是土地的稀缺又增值了。

                      所以現有的別墅區是稀缺的產物,從整個房地產的業態上來說是很少很少很少的。所以我覺得07年的別墅應該從價格上應該是更高,戶型上可能更優越,因為所有的開發商拿了地以后,立項能做別墅了,就會把別墅做大,把環境做好,但是價格反正也會更高,我覺得07年別墅市場是一個很好的市場,而且價格會有很高的提升,小區的環境會比現在的別墅區的環境更勝一籌。

                      *發展簡況/別墅[獨棟住宅]

                      隨著國家對城市建設的宏觀調控,國民收入的提高,高速路和輕軌系統的快速建設,特別是高消費群體的迅猛崛起,他們對生活深層次的追求大大推動了住宅郊區化的進程。所謂深層次的生活追求無非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。而郊區低密度別墅區的興起正好迎合了這一點。*別墅發展到2005年,呈現出多層面豐富內容。在此期間別墅的風格、定位、品質、運作手法等特征日益清晰。 
                      2006年,國家繼續停止別墅等低密度住宅建設用地的供應,并出臺措施嚴查尚在違規批出的別墅用地。截至2005年第三季度末,全國供應商品房建設用地共約3.7萬公頃,其中普通商品房用地約占30%,經濟適用房用地約占10%,別墅、高檔公寓用地約占0.16%。但實際上全國已經批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠遠高于這個比例。2006年的別墅市場跟2005年相比,沒有太大的波動。2006年別墅市場沒有特別大的放量,有不少項目都是后期的推廣。在價格方面,優質項目的價格有所上升,但漲幅不大。定位或品質較差的別墅產品的市場行情仍然沒有改觀。

                      *別墅市場歷經大起大落,商貿活動的廣泛開展促進了新一輪的經濟發展,別墅市場也隨之再次出現升溫的跡象。經過十余年的發展,*別墅市場供應與需求總量都出現了明顯的增長,產品類型也不斷推陳出新。例如在一些海邊城市,經常會看到一些木制別墅,經由易澤思木蠟油涂刷過的木制別墅,不管是外觀還是耐久防污防水的性能,環保性更符合現代人民對品質生活的追求.但值得警惕的是,總體來看,當前別墅市場的產品類型和品質與別墅消費者實際需求已出現了明顯的偏差。*的別墅市場還將面對各種機遇和挑戰。   

                      在廣大農村,別墅如果經過設計,也能節約更多的土地,充分利用空間,結構也更加牢靠。   
                      從當初的簡單理解為可以停的單獨庭院就是別墅,到后來的模仿西式別墅、照搬西式別墅,發展到引進西方文化進行改進和調整做出的一些中西合璧的別墅,再發展到今天的中式別墅,整整花了10年。*的別墅市場也逐漸細分,出現了兩頭熱中間冷的現象,經濟型別墅和別墅來勢洶洶,呈現分庭抗禮的趨勢。   

                      隨著別墅消費者的日益成熟和國家對宏觀調控政策的完善,別墅市場也愈顯理性。*別墅已經從短缺型的商品,發展成為現代都市人居住理想不斷具體實現的過程。從商品到理想,印證了*別墅10年的重要發展歷程。   

                      在如今激烈的別墅市場,好的別墅會向更優質、更講求質量的生存方式和生存理想邁進?v覽當代*別墅的發展,已呈現差異化、個性化、的趨勢,我們歸納出以下一些特點,窺斑知豹,冀望以此去初探其發展現狀和軌跡。   

                      購買別墅的客戶最看重對稀缺資源的占有,由過去從地段、交通、產品、外觀、資源、使用功能等其他因素的影響,轉變到今天對天然景觀考慮的較多,其中自然和歷史人文景觀成為別墅的*賣點。   

                      總價100萬-350萬之間的經濟型別墅應該是2008年武漢年別墅市場的主流。因為這類產品的市場消化力最強的。它代表一類需要初次感受別墅生活的人群,其受眾面*,基數增長也最快。中產階層隊伍的壯大和收入的提高,為經濟型別墅提供了廣闊的市場需求空間。當前處于這個價位的別墅項目,只要產品不是有明顯缺陷,態勢都基本良好。但同時也有專家認為,經濟型別墅可能會導致大量的落后模式,浪費土地資源和背離了“別墅”的真正含義。   
                      *的豪宅經過幾個階段的發展也日趨理性,目前的豪宅不光擁有天文數字的價格和華麗的外表,也更看重內在的品質是否能夠滿足人們的需要。豪宅的實用性得到提高,其設計理念、建筑材料等諸多方面都更具前瞻性,更能引領別墅行業的發展趨勢。   
                      武漢巢nest別墅的負責人就認為,豪宅應具有四個方面的明顯特征:   
                      1.產品稀缺性,具有不可復制的價值因素;   
                      2.產品的功能系統完善到位;   
                      3.能夠體現出區域價值,即同區域里超過其他產品的價值;   
                      4.體現尊貴感,使客戶的個人價值得以實現。   
                      其實豪宅的消費者都不缺房子,他們買豪宅的主要目的是為了提高生活質量,嘗試新的生活方式。因此,他們需要的是一個能帶來新生活方式,具有新空間概念、新空間體驗的高級住宅。   
                      地理文化對房地產業有著重大影響。就別墅來說,西方人的別墅就是家,*人的別墅是周末休閑的奢侈品。美國人一天的生活半徑可能是50公里、100公里甚至更多,而*人沒這么大的生活空間,由此而來的居住方式、消費習慣的不同都成為別墅開發商思考的問題。同時,別墅項目也開始更注重別墅與周邊自然和文化景觀的融合,更注重生態環境的保護。    

                      很多科技含量很高的產品,首先在“別墅”這一住宅的*形態上得到應用,比如初露木制別墅端倪的木制別墅,就具有節省能源、生態環保、節省建設用地等優點。又比如武漢巢NEST的節能別墅就受到了市場的熱烈追捧,三年銷售別墅500多套,領跑武漢別墅市場。  
                      別墅一直都只是少數人的專屬品,隨著國家對別墅開發更加嚴厲的限制措施,別墅淪為地產市場的瀕危品種,賣一套少一套,只有極少數有實力有眼光有生活熱情的精英階層才能享受別墅帶來的舒適和尊貴。

                      購買注意事項/別墅[獨棟住宅]

                      一、有無產權:要確保別墅開發商已完全繳納土地出讓金,能夠提供物業銷售許可證;若購置期房,要發展商提供預售許可證及開工證。
                      二、市政配套:別墅的位置大多遠離市區,市政配套的建設占了開發商總投資的很大比例,要確保上水、下水、煤氣、暖氣、通訊、供電及衛星電視的到位。
                      三、交通問題:別墅位置即使偏遠一些,但交通方便不堵車,而且有充足的“市區往來班車”,“路途雖然較遠,但不影響上下班時間”的項目可以考慮。
                      四、社區環境:別墅應有的配套要齊全,如會所、健身中心、餐飲、超市等,保證生活最基本的需求能得以解決。在購買別墅時,一定要將開發商所宣傳的一些有關小區配套設施明確列明在購房合同中,作為將來房屋交接時檢驗的項目,并明確約定相應的違約責任。
                      五、物業管理:全方位的物業管理非常重要,保安的工作尤為重要。小區內的管理應有系統性、延續性及整體性,維修部門的效率要高,物業管理的服務范圍要廣,態度要比其他小區更好,服務水平更高,當然收取的物業管理費也要合理。[1]

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